El negocio del despojo inmobiliario en CDMX: cómo bandas criminales se apoderan de miles de viviendas

Enrique Amezcua se estaba preparando para ir al trabajo un lunes por la mañana cuando escuchó a su mamá gritar pidiendo ayuda. Alguien intentaba derribar la puerta de su departamento y ya había destrozado la mirilla con un hacha . En cuestión de segundos, cuenta Amezcua que más de 30 hombres irrumpieron en el departamento donde creció , a solo unas cuadras de la emblemática fuente de la Diana Cazadora de la Ciudad de México. Su mamá llamó frenéticamente a la policía mientras gritaba a los vecinos pidiendo ayuda. Los hombres golpearon a los integrantes de la familia y los sacaron al pasillo. Para esa noche de junio de 2025, los invasores ya habían soldado una puerta de metal en la entrada. Tenían la intención de quedarse. Este tipo de invasión de viviendas ocurre, en promedio, 11 veces al día en la capital de México. La mayoría de los casos ocurren cuando la gente se va de vacaciones o alguien fallece y su casa queda desocupada. Muchos también implican fraude de escrituras, así como una red de delincuentes y funcionarios públicos cómplices. Cuando el propietario regresa y llama a la policía, casi siempre ya es demasiado tarde. La Ciudad de México registró 2 mil 961 casos entre enero y septiembre de 2026, según cifras oficiales, lo que eleva el total de la última década a más de 41 mil. “Puedes creer que sales a la calle y te pueden asaltar, incluso secuestrar o robar. Pero uno nunca se imagina que estando en la seguridad de tu casa te puede pasar algo así ”, dijo Amezcua en una entrevista. “Te hace sentir que uno nunca está seguro en ningún lado”. Su caso recibió tanta atención mediática que las autoridades expulsaron rápidamente a los delincuentes y aseguraron el departamento, al que la familia no ha regresado mientras la investigación continúa. Otras víctimas siguen esperando ayuda. El gran número de casos es un claro ejemplo de cómo la delincuencia puede entretejerse en la vida cotidiana en la segunda economía más grande de América Latina. El daño no se limita al momento en que una familia pierde su hogar. A menudo conduce a años de incertidumbre, batallas legales y pérdidas económicas, a medida que las vidas y las rutinas se ven trastornadas. Aunque el despojo de terrenos y viviendas no es algo nuevo, no solía ocurrir con tanta frecuencia –ni con tanta violencia– en el corazón de la ciudad. Pero, con la gentrificación que ha elevado a más del doble los precios en algunas zonas de la capital, los delincuentes se vuelven más descarados al apuntar a vecindarios cada vez más codiciados. Los despojos ponen de manifiesto dos problemas clave para la presidenta Claudia Sheinbaum: la seguridad y el costo de vida . La reputación de México en materia de violencia es un gran obstáculo para los esfuerzos de su gobierno por atraer inversiones y, aunque los homicidios se han reducido drásticamente durante su mandato, las denuncias de extorsión se encuentran en su nivel más alto en más de una década. Sheinbaum también ha convertido la ampliación del acceso a viviendas asequibles en una prioridad nacional; sin embargo, en ningún lugar el desafío es más urgente que en la capital, donde con frecuencia estallan protestas por desalojos y la creciente demanda extranjera. A esto se suma la larga historia de informalidad en la propiedad de viviendas en México, que complica aún más la resolución de estos casos. Los acuerdos privados que nunca se formalizan, los títulos de propiedad que se prometen pero nunca se entregan y otras peculiaridades burocráticas están poniendo en riesgo a miles, si no a millones, de personas. Los delincuentes también recurren a innumerables formas de cometer el despojo. En algunos casos, los criminales invaden propiedades para extorsionar a las víctimas, sabiendo bien que los casos en general tardan años en resolverse. Exigen un monto de alrededor de 50 mil pesos para abandonar la propiedad en unos días, más 3 mil pesos mensuales para prevenir una reinvasión. Para las víctimas, pagar esas cantidades acaba siendo mucho menos costoso que llevar el caso a tribunales. Un grupo delictivo incluso coloca letreros con su logotipo fuera de propiedades cuyos dueños han pagado por la protección. Otros, tras falsificar documentos, intentan vender la propiedad a compradores desprevenidos. “Un inmueble es un diamante en bruto”, dijo Salma Sosa, una abogada que se especializa en este tipo de casos. “Los precios son muy elevados a comparación del salario mínimo de un mexicano promedio. Es imposible comprar un inmueble, es por ello que se han vuelto un atractivo para la delincuencia ”. Doña Carlota se defiende Aunque las víctimas y los expertos típicamente se refieren a las propiedades como robadas, el delito es legalmente conocido como “despojo”. Esto se debe a que, aunque los delincuentes toman posesión física del inmueble, normalmente no se convierten en sus propietarios. Si preguntas en la Ciudad de México, casi todos tendrán una historia que contar sobre un terreno o una vivienda que le fue arrebatada a un familiar o a un amigo. La capital ocupa el segundo lugar en el país con 41 mil 81 casos de despojo en la última década . Solo la supera su vecino, el Estado de México, que forma parte del área metropolitana de la capital y registró 46 mil 993 casos en el mismo periodo. Los despojos se convirtieron en tema de conversación nacional el año pasado, cuando “Doña” Carlota Alfaro, en sus setentas, disparó y mató a dos hombres que, según se afirma, intentaban invadir la casa de su hija en Chalco, Estado de México. Un video de los asesinatos se volvió viral y generó un pequeño movimiento por sí solo, en el que otras víctimas se presentaron en sus audiencias para hablar de sus propios casos y buscar ayuda legal. Luego, en julio de este año, tres casas en la colonia del Valle fueron invadidas en el lapso de unas pocas semanas. La zona, conocida por sus calles tranquilas y arboladas, quedó tomada por sorpresa. Delitos como estos eran poco comunes y un grupo de vecinos organizó un paro de cuatro días hasta que las autoridades accedieron a reunirse con ellos. La atención de los medios de comunicación provocó pánico entre muchos propietarios. Autoridades y abogados aconsejaron a la población que pusieran en orden su documentación como la mejor forma de protección. Las cosas pueden complicarse y los juicios pueden prolongarse mucho más cuando resulta difícil determinar quién es el propietario legítimo desde el principio. En las semanas siguientes, las filas frente al Registro Público de la Propiedad en la capital se extendían más allá del vestíbulo y daban la vuelta a la esquina. “Mucha gente ya está yendo al registro para ver cómo están sus inmuebles” , dijo Sosa. “Lamentablemente, esto no es parte de nuestra cultura, pero debería serlo”. La Informalidad es ‘tu peor enemigo’ Aunque los datos del gobierno mexicano no desglosan los tipos de despojos , Sosa estima que alrededor del 60 por ciento de los casos que atiende se deben a la acción de bandas criminales. Hace un año, esa proporción era del 30 por ciento. El resto, según su experiencia, se divide en partes iguales entre disputas familiares por herencias e inquilinos que dejaron de pagar o se quedaron más tiempo del estipulado en sus contratos. Las propiedades más vulnerables son aquellas que se encuentran en mal estado, según Pablo Sáez, socio del bufete de abogados Von Wobeser y Sierra. “Por lo general, existe una correlación entre las propiedades que no están bien cuidadas físicamente y aquellas que presentan irregularidades legales” , señaló. “La falta de formalidad en la documentación legal es tu peor enemigo”. Solo alrededor de la mitad de todas las propiedades en la capital cuentan con la documentación adecuada, según algunas estimaciones. Eso deja al resto extremadamente vulnerable ante delincuentes que reclaman las viviendas como propias. “Se piensa que un simple contrato privado es suficiente, y p refieren ahorrarse la molestia y el gasto de contratar a un notario ”, dijo Tarcisio Sánchez, del Colegio de Notarios de la Ciudad de México. Los delincuentes “estudian mucho antes de la invasión”, señaló Sosa. “La mayoría de los invasores lo que hacen es falsificar documentación, desde un contrato privado de compraventa hasta una escritura”. Los jueces deben entonces evaluar la veracidad de esos documentos, lo que provoca retrasos. Todo esto tiene un peso en las víctimas, tanto económico como emocional. Esa carga quedó plenamente clara en una reciente reunión de vecinos en la colonia Nápoles, a unos 20 minutos de La Condesa. Unas 40 personas, en su mayoría de edad avanzada, se habían reunido con un concejal para hablar de sus casos. El concejal, Hugo Torres, dijo que había escuchado a muchas personas que sufrieron despojos y no sabían qué hacer. Canalizó a algunos con abogados que trabajan de manera gratuita y los alentó a formar un grupo oficial que pudiera brindar apoyo. Dijo que también estaba trabajando para conseguirles ayuda psicológica. “Me da pena pero solo los puedo escuchar” , dijo en la reunión. “Me dicen que tienen presión alta, dermatitis, depresión. Lo único que podemos hacer es presionar a las autoridades para que actúen, que busquen justicia”. Autoridades prometen una respuesta contundente La jefa de Gobierno de la Ciudad de México, Clara Brugada, fue elegida en 2024 como miembro del partido Morena, actualmente en el poder, que también gobierna a nivel nacional. Heredó el cargo de Sheinbaum. En respuesta a la presión de los medios de comunicación y políticos locales, Brugada ofreció 100 abogados para brindar consultas semanales gratuitas a las víctimas de despojo en el Zócalo de la ciudad. Las personas también pueden aprovechar esas sesiones para pedir ayuda para poner en orden su documentación. “Vamos de frente y con todo contra el despojo”, dijo Brugada en el evento de lanzamiento de las consultas gratuitas en agosto. Prometió reducir los tiempos de respuesta de la policía y fortalecer su capacidad de investigación. Decenas de personas esperaban en filas que se extendían por varias cuadras cerca del Zócalo de la Ciudad de México un lunes en agosto, tratando de conseguir una consulta con un abogado. Entre ellas se encontraba Annette Caballero, quien hacía fila con su madre, a quien le habían quitado su casa hace cuatro años. “Hemos hablado con abogados, pero son muy caros” , dijo Caballero. “Esperamos poder recibir ayuda gratuita aquí”. Al menos cuatro grupos criminales –Los Rodolfos, La Unión Tepito, La Anti Unión y el Cártel de Tláhuac– están involucrados, dijo el secretario de Seguridad Ciudadana de la capital, Pablo Vázquez, en una rueda de prensa el 5 de agosto. Agregó que muchos despojos son cometidos por delincuentes que actúan individualmente o en grupos pequeños . También se refirió a las críticas que, en ocasiones, la policía no llega a tiempo cuando recibe llamadas para intervenir en propiedades que están siendo invadidas, o no hace mucho si llega. Vázquez explicó que, en muchos casos, ambas partes se presentan como víctimas, lo que complica la tarea de las autoridades. La fiscal general de Justicia de la Ciudad de México, Bertha Alcalde, a quien se le ha encomendado abordar el tema, dijo en una rueda de prensa que su oficina también ha ordenado a varias agencias a investigar posibles patrones de corrupción entre funcionarios del gobierno involucrados en redes de despojo. La ciudad ahora está “generando una revisión individualizada de cada una de las denuncias” , dijo Jorge Emilio Iruegas, investigador de la fiscalía, en una entrevista. “Con eso logramos tener también una respuesta mucho más pronta”. A dos meses de implementar la nueva estrategia, el gobierno local ha asegurado 163 propiedades y ha arrestado a 64 personas, agregó. Iruegas no está de acuerdo con el desglose de casos que presenta Sosa. Él afirma que, a nivel local, el 70 por ciento de los casos siguen siendo asuntos familiares y solo el 30 por ciento está relacionado con grupos delictivos. Las denuncias incluso han llegado a Sheinbaum, quien reconoce que el problema se extiende mucho más allá de la capital y se comprometió a que su gobierno brinde ayuda para detenerlo. “Desde la agencia digital estamos apoyando para la digitalización de catastros, de registros públicos, para poder ordenar la propiedad”, Sheinbaum dijo el 30 de julio. “Y aparte hay asuntos delincuenciales de alguien que usurpa a alguna persona o que invade alguna propiedad. Pero qué bueno que la Ciudad lo está haciendo”. Propiedad antigua, nuevos invasores Una de las víctimas presentes en la reunión de la Nápoles fue Francisco Rosas, de 71 años. Él y sus tres hermanos heredaron un terreno en la delegación Benito Juárez. Recuerda que en la década de 1950 era una pequeña vecindad que administraba su padre. En algún momento, los inquilinos se fueron y la vecindad fue demolida. El terreno ha estado vacío por lo menos 10 o 15 años. Luego, en marzo pasado, recibió una llamada de un vecino que le dijo que unas personas que no conocía estaban derribando la reja. Manejó aproximadamente media hora desde su casa hasta el terreno y se encontró con una mujer que decía ser actuaria. Ella le dijo que, según el fallo de un juez, la escritura del terreno había pasado a manos de una persona a quien él nunca había conocido. Cuando intentó entrar al terreno, cinco hombres lo golpearon y lo echaron. Rosas realmente no entiende qué pasó, ni qué hacer al respecto. Ese es un problema común entre las víctimas. Su abogado dice que su escritura está en regla, pero esas personas siguen allí. En una visita reciente al inmueble con Bloomberg News, una mujer que vive al otro lado de la calle salió al ver a Rosas. “Queríamos hablarte cuando los vimos entrar, pero no teníamos tu número de teléfono”, dijo. En las últimas semanas, los invasores han reemplazado la reja por un muro alto y una puerta de metal. También instalaron cámaras que dan a la calle. Vienen seguido, dijo la vecina. “Yo hasta les dije a mis hermanos que había que sacarlos a balazos pero no quisieron, porque entonces nos podrían acusar de despojo”, dijo Rosas. Esa precaución está justificada, ya que las autoridades advierten que tomar el asunto en tus propias manos es una de las peores estrategias posibles . Amezcua, por su parte, dice que él y su familia aún no pueden creer que hayan perdido su hogar de un día para otro. “Lo mínimo que el gobierno nos debe es seguridad”, dijo. “Deberíamos poder vivir en paz en nuestros hogares”. Lee aquí la versión más reciente de Businessweek México: